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1月召開的房地產(chǎn)座談會(huì)再次釋放出關(guān)于樓市的重要信號(hào),。會(huì)議深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署,，總結(jié)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)實(shí)施情況,，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作,。

近年來,，監(jiān)管機(jī)構(gòu)以“房地產(chǎn)工作座談會(huì)”的形式召開專題會(huì)議，相當(dāng)罕見,。

會(huì)前,，20個(gè)城市在本月收緊了調(diào)控。

會(huì)后,，處于市場(chǎng)漩渦中的東莞也迅速發(fā)文升級(jí)調(diào)控政策,。

這也是近幾年樓市政策密集、力度大,、標(biāo)準(zhǔn)高的時(shí)期,。

綜合來看這一輪政策動(dòng)向，既是對(duì)近期市場(chǎng)變化的回應(yīng),，也反映出監(jiān)管思路悄然發(fā)生變化,。按照監(jiān)管層的新說法，長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)試點(diǎn),，成效顯著,。

這些試點(diǎn)體現(xiàn)在一些城市一年多的調(diào)控嘗試中，涉及城市政府的主體責(zé)任,、金融體制,、財(cái)稅體制、市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制、保障房建設(shè)等多個(gè)方面,，既不是單一手段,，也不是短期行為。

分析人士指出,，長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)代已經(jīng)到來,，未來樓市政策將呈現(xiàn)調(diào)控常態(tài)化、手段精準(zhǔn)化,、方法多樣化的特點(diǎn),。

多年來，長(zhǎng)效機(jī)制的表述在各種官方文件中都有,。

為了建立一個(gè)科學(xué)的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的樓市頂層設(shè)計(jì)方案,，監(jiān)管層一直在推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的設(shè)計(jì),。

但由于內(nèi)容復(fù)雜，涉及機(jī)構(gòu)眾多,，這項(xiàng)工作的進(jìn)展很少為外界所知,。

梳理近幾年的官方表態(tài)，不難發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)效機(jī)制從醞釀到制定再到試點(diǎn)的運(yùn)行脈絡(luò),。

2008年底,，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”(即“房子不是用來炒的”),。

此后,，相關(guān)監(jiān)管部門陸續(xù)出臺(tái)配套政策，涉及住房融資,、購房者信貸等,。

長(zhǎng)效機(jī)制的醞釀和制定已經(jīng)進(jìn)入快車道。

6月,，國務(wù)院參事室召開全國征求意見座談會(huì),，就“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”聽取意見和建議。

同年9月,，國家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)哲表示,，正在緊鑼密鼓地制定房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，并將適時(shí)出臺(tái),。

年底,，住建部還將“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”作為今后的工作重點(diǎn)。

此后,，有關(guān)部門對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的研究持續(xù)推進(jìn),。

隨著市場(chǎng)持續(xù)上行，“房住不炒”和“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期)被監(jiān)管層多次強(qiáng)調(diào),，并被認(rèn)為是一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要原則。

2000年,，長(zhǎng)效機(jī)制的措辭從“建立和完善”變成了“穩(wěn)步實(shí)施”,。

2008年初，“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)方案”被高層多次提及,。

“從2008年開始，長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)入試點(diǎn)階段,。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心主任嚴(yán)躍進(jìn)告訴世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,，長(zhǎng)效機(jī)制的試點(diǎn)是循序漸進(jìn)的，會(huì)選擇一些城市,，選擇一些措施先行先試,。

比如去年住建部在部分城市實(shí)施的房?jī)r(jià)預(yù)警，就是長(zhǎng)效機(jī)制的“小試牛刀”,。

1月和2月,，住建部分兩批對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快的20個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示。

此后,，這些城市紛紛出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)整,。

住建部表示，對(duì)這些城市實(shí)施預(yù)警是“按照穩(wěn)步實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的方案確定的月度分析,、季度評(píng)估,、年度考核的要求”。

今年4月的房地產(chǎn)工作座談會(huì)也對(duì)一年多來的試點(diǎn)工作給予了肯定,?！胺康禺a(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施以來，成效顯著,，值得充分肯定,。

會(huì)議還說，“始終繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦,，堅(jiān)定不移地推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制的實(shí)施,。

“炒房團(tuán)”最終？

“長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)代已經(jīng)到來,。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，隨著數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng),、住房公積金服務(wù)系統(tǒng)等“基礎(chǔ)設(shè)施”的完善,，很多城市已經(jīng)初步具備了實(shí)施長(zhǎng)效機(jī)制的條件,，未來這一制度還將進(jìn)一步落實(shí)到樓市調(diào)控中。

那么,，長(zhǎng)效機(jī)制包含了什么,？

一位接近自然資源部的專家告訴《世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者，在“房地產(chǎn)工作座談會(huì)”透露的信息中,，樓市調(diào)控的指導(dǎo)思想和長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)初露端倪,。

他表示，“不炒房”,、“三穩(wěn)”,、“不把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的短期手段”是樓市調(diào)控的重要原則。

長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容包括城市政府主體責(zé)任,、房地產(chǎn)金融審慎管理制度,、住房和土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系、財(cái)稅政策,、違法行為整治,、住房保障等方面。

他還指出,，長(zhǎng)效機(jī)制的主要特點(diǎn)是調(diào)控常態(tài)化，強(qiáng)調(diào)政策“組合拳”的效果,。

與以往的很大不同是,，監(jiān)管不再是短期行為，所有市場(chǎng)主體都要習(xí)慣于“與監(jiān)管互動(dòng)”,。

RealData首席市場(chǎng)分析師徐小樂指出,，未來房地產(chǎn)調(diào)控將更加差異化、主動(dòng)化,、聯(lián)動(dòng)化,。

首先，城市間的政策差異將成為常態(tài),，調(diào)控的精準(zhǔn)性將進(jìn)一步增強(qiáng),。

其次，監(jiān)管的主動(dòng)性會(huì)更強(qiáng),，監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制有助于政府部門快速反應(yīng),。

之后在資金、土地,、稅收等各方面,，調(diào)控的聯(lián)動(dòng)會(huì)越來越有效。

今年1月以來,，深圳,、南京、杭州、寧波,、東莞等地出臺(tái)的規(guī)范性文件,，由多部門聯(lián)合發(fā)布，包含“一攬子”措施,。

前述接近自然資源部的專家認(rèn)為,，這說明政策“組合拳”已經(jīng)成為調(diào)控的常態(tài)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,，近期各地監(jiān)管政策的另一個(gè)特點(diǎn)是“打補(bǔ)丁”,，比如堵住“假離婚”等政策漏洞。

這說明“住房子不炒”的思路正在落實(shí),，炒房者的空空間將被不斷壓縮,。

事實(shí)上，短期來看,，抑制投資投機(jī),、抑制市場(chǎng)過熱仍是現(xiàn)階段調(diào)控的重點(diǎn)。

有地產(chǎn)商向《世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》表示,，近期部分區(qū)域市場(chǎng)過熱,，除了疫情壓抑的剛需外，部分投機(jī)投資需求進(jìn)入市場(chǎng),。

除了“假離婚”,，也說明“住房按揭”開始興起。

“很多項(xiàng)目里有假離婚買房的,，也有通過消費(fèi)貸,、商貸杠桿買房的。

嚴(yán)躍進(jìn)指出,，今年下半年,，調(diào)控政策的方向仍將是“維穩(wěn)”，各地將在打擊投資投機(jī)的同時(shí),，繼續(xù)保護(hù)剛需投資,。

預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多城市收緊調(diào)控，過熱的區(qū)域市場(chǎng)也有望快速降溫,。